【悪しき慣習”敷引き”】長崎のマンションで賃貸交渉してみた〜前編〜

このコロナ禍で、在宅グッズやキャンプ用品（関係性は不明）が増えてしまい、今住んでる住居が狭く感じるので、年内に引っ越しを考えることになりました。

早速、不動産業者さんにいただいた賃貸借契約金見積書を見てみたところ、初期費用が予想以上に高かったので、交渉してみることにしました。

ちなみに、賃貸交渉は初めて。不動産業界で働いたこともありません。

今回は初期費用と賃貸契約の交渉について、ダメ元で相談してみたので成果は期待できないかもしれません。

でも、”不動産事情が非常に厳しい”と言われる長崎で、これから賃貸交渉をしようとしてる方にとって少しでも参考にしていただけるよう、書いてみます。

物件について

物件情報
敷金	家賃3ヶ月分
礼金	0円
償却/敷引	家賃2ヶ月分
間取り	3LDK
築年数	3年以内

今回の家も、一度住んでしまうとなかなかやめられない駅近にしました。

「礼金0円」は今時増えてるようですが、大変ありがたいです。

見積もりについて（賃貸借契約金見積書）

月額項目	見積書
浄水器リース	1,000円
安心サポート	1,000円

契約時項目	見積書
住宅保険	22,000円(2年間)
鍵交換代・鍵設定費	20,000円
退去時の清掃オプション	40,000円
仲介手数料	家賃(+駐車料)の1ヶ月分を負担

特約事項	見積書
敷引き	・退去時、敷金より入居時家賃の２ヶ月分を差し引く ・また借主の故意又は過失による損害は別途実費を申し受ける
契約時の鍵交換代	18,000円

ここに書いてない項目もありますので、初期費用の総額は85万円越えとなりました。

これは、不動産業界では閑散期とされている11月現在の話なので、「交渉にもきっと前向きに応じてくださるだろう…！」と期待を込めて、交渉スタート！

交渉してみたところ

浄水器リース

築浅マンションなので、おそらく建物に浄水器設備が整っているのだと思います。

基本的に全部屋つけて契約しているのだろうし、交渉できる可能性は低いかもしれないけど、聞くだけ聞いてみました。

安心サポート

何を持って安心としたのか本当にわからないこちらの保証。

多くの場合、その不動産が提携している業者さんを手配するだけで終わりだそうです。

実際に壊れた部分に対応してくれるサービスではありません。

実際、私の家族が対応したのですが、ロッカーの中で荷物が詰まって取り出せなくなったことがありました。サポートに連絡しましたが、ロッカーの中に貼ってある業者さんを手配するだけで終わりました。

「このマンションだけ特別に、ものすごく手厚いサポートがついてる…？」なんてことは考えにくいので、できれば外しておきたいです。

たかが1,000円かもしれませんが、1年で12,000円、2年で24,000円にもなります。

住宅保険

「総合住宅保険＝火災保険」という認識で間違いなければ、個人で保険屋さんに問い合わせて契約した方が、費用をグッと抑えることができます。

お願いするときは、

という感じで聞いてみました。

参考：【知っているだけで大違い！】賃貸の火災保険の活用方法とおすすめ火災保険4選を解説！

鍵交換代・鍵設定費

国土交通省のガイドラインによると、以下のように記載されています。

●鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合）
（考え方）入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる。

参考：国土交通省ガイドライン　21ページ中央

ただ、あくまでこれはガイドラインなので、法的な効力はありません（ただ、裁判でガイドラインに沿った判決も出ることはあるそうです）。

そのため、あまり強気では行かずに、負担してくれたらラッキーくらいの気軽な感じで交渉してみました。

参考：賃貸の仲介手数料の上限の真実｜大半の人が騙されている理由と最安で契約する交渉術

退去時の清掃オプション

この保証は、名前こそ色々とありますが、中身を見てみると、、

• 空間除菌
• エアコンクリーニング
• 浴室コーティング
• 消毒施工
• 光触媒コーティング

このような項目になっています。

調べてみると、退去後に貸主は上記のような清掃をするらしいですが、実はこれらの費用を借主が負担する義務はありません。不動産業者さんの売り上げアップのために組み込んでいることが多いのです。

ですが、だからと言ってろくに掃除もせずに傷つけ、汚しておいて、退去日を迎えるのはご法度です。

入居者の故意・過失による損耗は、借主が費用を負担しなければなりません。

また、誰がそこに住んでも同じように汚れるもの(自然損耗)に関しての修繕費用は家賃に含まれているので、借主ではなく、貸主が負担するべきです。

原状回復については、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて」がわかりやすいです。

また、もっと噛み砕いた説明には「【ほぼ無料にできる！？】賃貸物件の退去費用をトコトン安くする方法」が参考になりました。

仲介手数料

仲介手数料は、「オーナーと借主から合わせて家賃の1ヶ月分まで」という風に、受け取れる金額の上限が法律で決まっています（参考：宅建業法46条）。

さらに言えば、借主から取れる仲介手数料は原則として、家賃の0.5カ月分までと決まっています。

ただ、「原則」なので、借主が同意してしまったら家賃の1カ月分まで支払えてしまいます。ここはかなりグレーな部分です。

実際に、1ヶ月分支払った方が裁判を起こし、0.5ヶ月分返金された判決もあったそうです。（参考：１カ月分は取りすぎ　賃貸の仲介手数料、業者に返還命令）

今回、契約前の時点で気づいたので、納得してからサインするためにもしっかり交渉します。

参考：【10万円以上安くできる！？】賃貸物件をお得に借りるテクニックを解説

敷引き

今回の見積もりで一番問題視している項目です。

敷引きとは、入居時に支払う敷金と関係があります。

敷金：借主がオーナーに支払う預り金。家賃を滞納したときここから補填してもらうことができる。
　　2020年4月の民法改正により「未払い分の家賃や原状回復費用を差し引いた後返還する」と法律で定められた。

敷引き（敷引特約）：あらかじめ契約時に、「退去の際、敷金の一部を返還しない」という特約を付ける事。
　　借主に原状回復の義務がない通常損耗部分の修繕費を、ここから補填しようとする魂胆だったりする。

今回の見積もりには、まさにこの「敷引き」が付いてます。

ちなみに、敷引き物件は全国的に減少傾向にあるとはいえ、関西や九州では今もまかり通っている慣習であり、敷引き物件数1位はまさかの長崎で、その割合は14.8％。次いで2位以降は1割に満たない結果だそうです。（参考：「敷引き」とは？　西日本特有の賃貸借契約のルールを知っておこう）

本来敷金は、オーナーが預かってるだけのお金なので、家賃の滞納や故意又は過失による損傷もなく綺麗に住みきった方の場合、全額返ってくるものです。（参考：敷金返還トラブルは絶えない？「全額返還」が原則・・・でも現実は）

それなのに、住んでいる地域のせいでこんなに費用が取られてしまうのは、本当に不思議でたまらないし、ひどいと思いました。

ただ、私も業界の人間ではない素人なので、

という感じで、交渉というよりは聞いてみることにしました。（おそらくここは値下げ不可能だとこの時点で感じました。）

参考：関西・九州に多い「敷引き」を解説。敷引き物件を避けるためには？

契約時の鍵交換代

先程も「鍵交換代・鍵設定費」について触れましたが、今回それとは別に請求されています。

推測ですが、「鍵交換代・鍵設定費」では”設定費”とあるので、最初の鍵の設定や紛失時の作成費用としての意味合いのもので、ここでいう鍵交換代とは、入居前の方とは違う新しい鍵を作るための費用という意味かなと思いました。

ただ正解か分からないので、その旨の確認と、先程同様にガイドラインに沿って貸主さんに負担してもらえないか、聞いてみました。

まとめ

月額項目	見積書	交渉内容
浄水器リース	1,000円	0円
安心サポート	1,000円	0円
合計	2,000円	0円

契約時項目	見積書	交渉内容
住宅保険	22,000円(2年間)	8,000円(2年分仮見積もり)
鍵交換代・鍵設定費	20,000円	0円
退去時の清掃オプション	40,000円	0円
仲介手数料	家賃(+駐車料)の1ヶ月分を負担	0.5ヶ月分
合計	82,000円＋家賃1ヶ月分	8,000円＋家賃0.5ヶ月分

特記事項	見積書	交渉内容
敷引き	・入居時家賃の２ヶ月分 ・故意又は過失による損害費用	特約削除（ほぼ不可能と思う）
契約時の鍵交換代	18,000円	0円
合計	18,000円＋敷引き費用	0円

ざっくりですが、全部で94,000円＋家賃0.5ヶ月分＋敷引き費用の値下げ交渉となりました。

何度も言いますが、今現在交渉中なので、確定の値下げ総額ではありません！

これを書いている時点でも、「長崎で敷引き特約を考えずに契約できる未来は本当にやってくるのか…？」と思ってます。

もし、不動産屋さんへの具体的な聞き方や文章などで、分からないことがありましたら、お気軽にお問い合わせください。
私の今回の経験からでも良ければですが、お力になれることがあるかもしれません。
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